Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия. Мировые, европейские стандарты оценки недвижимости Какая организация разрабатывает международные стандарты оценки

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

Общие понятия и принципы оценки

7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО - IVSC).

В функции МКСО входит разработка и утверждение Международных стандартов оценки (МСО). Стандарты оценки постоянно изменяются и корректируются в зависимости от изменения рыночной среды. Редакции МСО были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению.

В настоящее время действуют МСО-2007, которые в наибольшей степени теперь согласованы с Международными стандартами бухгалтерской отчетности (МСФО).

В МСО-2007 сделаны следующие изменения по сравнению с МСО-2005:

новый Стандарт МСО 2 «Базы стоимости отличные от рыночной стоимости»;

новое Применение оценки МПО 2 «Оценка стоимости для целей обеспеченного кредитования»;

новое Применение МПО 3 «Оценка стоимости активов государственно-общественного (публичного) сектора для финансовой отчетности»;

Руководство МР - 8 «Затратный подход для финансовой отчетности - АЗЗ (дополнение, проясняющее тест на адекватную прибыльность);

новое Руководство МР- 15 «Оценка стоимости исторического имущества».

Методы оценки в МСО описаны не детально. Как таковой, этот Стандарт разрабатывался как краткое введение в сложный предмет практики оценки. Основной целью МСО является описание основных признанных методов определения стоимости, а также установление основных правил их использования. Кроме того, Стандарт требует при представлении отчета подробно описывать методы оценки, допущения, исходные данные и расчеты. Стандарт не является учебником по оценке недвижимости, в нем также не описываются математические процедуры различных методов.

Особенностью современных условий, определяющих развитие оценочной деятельности, являются процессы интернационализации и гармонизации процедур, связанных с экономическим оборотом имущества. В настоящее время МКСО добился широкого распространения и признания Международных стандартов.

Стандарты оценки должны обеспечивать:

взаимопонимание и конструктивное взаимодействие между всеми субъектами оценочной деятельности;

установление четких требований к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;

унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;

стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг;

формирование правил и процедур обеспечения необходимого качества оценочных услуг, а также создание нормативной базы для их сертификации, в соответствии с международными стандартами, нормами и правилами;

установление требований по обеспечению единства применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость результатов оценки;

разработка системы терминов и определений основных понятий, применяемых в оценочной деятельности;

создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

формирование нормативной базы системы обучения и повышения квалификации оценщиков;

создание условий для действенного контроля за соответствием деятельности оценщиков установленным требованиям и условиям;

формирование эффективной системы обмена информацией, связанной с осуществлением оценщиками оценочной деятельности.

Единые стандарты оценки создаются и в рамках Европейского Союза Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGOVA), созданной как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков в 1977 году. TEGOVA разработала и опубликовала Европейские стандарты оценки (ЕСО) , согласующиеся с МСФО. Директивой Совета Европы применение данных стандартов рекомендовано для всех стран Европейского Союза. TEGOVA работает в тесном сотрудничестве с МКСО (IVSC).

Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих секторов.

Многие страны в силу особенностей своей системы законодательства по вопросам собственности, налогообложения, финансов принимают свои, национальные стандарты оценки. Стандарты оценки разрабатываются государственными органами и общественными саморегулируемыми организациями с целью установления требований к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности.

В Российской Федерации разработаны «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», которые утверждены Правительством РФ (постановление № 519 от 06.07.2001). Кроме того, решением правления Российского общества оценщиков (протокол № 56 от 15.12.2004) введен Свод стандартов оценки который предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ.

В 2002 году был создан Совет объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ) на первом Международный конгресс оценщиков СНГ, прошедшем в Минске. Именно в Минске находится дирекция этой международной организации, одним из членов которой является общественное объединение «Белорусское общество оценщиков» (БОО). На ежегодно проводимых конгрессах оценщиков СНГ обсуждаются актуальные вопросы оценочной деятельности, проблемы регулирования оценочной деятельности в странах СНГ. Рассматриваются все виды регулирования: законодательное регулирование, стандартизация на основе международных и национальных стандартов оценки, саморегулирование, при котором, как, например, в России, для осуществления оценочной деятельности необходимо быть членом национальной общественной организации оценщиков.

Наша страна по международным стандартам относится к странам с возникающим рынком. Поэтому следует обратить внимание на Информационный документ Оценка на возникающих рынках (МСО 2005) .

Специфические экономические, правовые и институциональные характеристики возникающих рынков ставят особые проблемы для оценщиков. Однако, как указывается в МСО, оценщики, работающие на таких рынках, не должны обходить основные понятия и общепринятые принципы оценки.

В Республике Беларусь стандарты оценки создаются в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления на базе законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации. Решение о разработке государственных стандартов по оценке стоимости объектов гражданских прав принято Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Указ № 615).

Постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14.03.2007 № 15 утверждены и введены в действие следующие государственные стандарты Республики Беларусь:

СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения»;

СТБ 52.1.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»;

СТБ 52.2.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков»;

СТБ 52.3.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;

СТБ 52.4.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»;

СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспортных средств».

Система стандартов оценки стоимости объектов гражданских прав (далее - ССОГП) представляет собой комплекс взаимоувязанных стандартов оценки, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное, методическое, организационное единство при определении стоимости объектов оценки, предоставлению услуг по оценке, а также взаимодействию заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.

Положения ССОГП устанавливают: общие требования и определения, основные понятия и виды стоимости, применяемые в оценочной деятельности; общие требования к исходной информации; методы оценки, методы расчета стоимости и область их применения; общий порядок оценки и требования к ее результатам; общие требования к результатам и документам оценки.

В СТБ 52.0.01-2007 определены следующие виды стоимости (рис.1.2).

В соответствии с СТБ 52.0.01-2007 рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов; стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке; продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рис. 1.2

Для сравнения приведу определение рыночной стоимости, утвержденное IVSC/TEGOVA: «Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую имущество следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения» .

По сути, данные определения отражают единый подход к рыночной стоимости.

Стандартизация оценочной деятельности - это научно-практическая деятельность, направленная на достижение необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существующих или возможных задач.

Особенностью всей современной системы международных, европейских и национальных стандартов является понимание методологических основ оценки стоимости имущества как наилучшей общепринятой практики и признание ее критерием истинности. К настоящему времени достигнуты междисциплинарные договоренности между основными международными организациями по стандартам отдельных видов профессиональной деятельности, которые следует отнести к сфере экономических измерений. Проблемы европейских стандартов и национальных стандартов отдельных стран разрешаются путем приведения их в соответствие с международными стандартами, с учетом тех особенностей, которые могут быть доказательно обоснованы при сопоставлении с международными стандартами. В противном случае возникают противоречия с международными институтами, которые в последние два десятилетия стали регуляторами экономических процессов в мире. Понимание современной белорусской экономики, как полноправно входящей в мировое экономическое сообщество, позволяет относиться к ней с общепринятых международных позиций.

Успехи, которые в самые последние годы были достигнуты в деле гармонизации и интернационализации наилучшей общепринятой практики, не снимают с повестки дня, а, наоборот, обостряют вопросы совершенствования методологических основ оценки, ее научной обоснованности. Все большее внимание уделяется экономико-теоретическим, финансово-правовым и информационно-технологическим основаниям современной практики экономических измерений, которыми занимаются разные дисциплины, а среди них оценочная деятельность выполняет объединяющую методологическую функцию - как прикладное выражение современных воззрений в экономическом знании.

Следует отметить, что в международной практике особым явлением в экономических измерениях стало создание в последние годы специальных стандартов для государственного (публичного) сектора экономики. В финансовой отчетности - это целый свод МСФО ГС. В Международные стандарты оценки уже включены Руководства по оценке организаций этого сектора в соответствии с МСФО ГС.

Действующие в нашей стране стандарты оценки распространяются на все формы собственности. Отдельные стандарты оценки для государственного сектора не предусмотрены. Особенности оценки государственного имущества регламентируются законодательными актами.

Международные стандарты оценки МСО 2003-05 1

2. Основные акценты доклада 3

Радикальное изменение и гармонизация стандартов 3

Особая позиция США и отношение к американским стандартам 4

Переход на МСФО 5

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости 7

Комментарий РОО. 7

4. Стандарт 3 (МСО 3) из Свода стандартов оценки (ССО РОО) 2-03-2005. Составление отчета об оценке 9

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 9

условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки 12

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности 15

Определения Международных стандартов оценки 15

Определения МСФО. 15

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок 17

Введение 17

Область применения 17

Определения 18

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности 19

Руководство 19

Дата вступления в силу 20

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика 21

Введение 21

Процесс рецензирования 21

Рецензия на отчет об оценке 22

^

Международные стандарты оценки МСО 2003-05

Представляемый доклад посвящен стандартам оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) и подготовлен при участии Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук.

Свод стандартов оценки предназначен для применения в Российской Федерации, а также в партнерском сообществе с организациями оценщиков стран СНГ, - в полном соответствии с принятыми:

Международными стандартами оценки (МСО 2003-05) - «Белая книга»;

Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003) - «Синяя книга»;

А также с официально включенными в МСО формулировками из новейших Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО 2004).

Международные и европейские стандарты оценки приняты соответствующими неправительственными организациями: ^ Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) .

Российское общество оценщиков (РОО) является членом обеих этих организаций. На основе официально полученных прав, РОО осуществляет перевод и издание МСО и ЕСО на русском языке.
^

2. Основные акценты доклада

Я думаю, что значительная часть присутствующих – люди, так или иначе связанные с бизнесом. Многие из них помнят о переоценке основных фондов в конце 90-х. И, наверняка, вспоминают это время с удовольствием!

Введение с 2005 года во всем мире перехода на МСФО не обойдет стороной и Россию. Для оценщиков это означает огромный этап работы.

Однако, для того, чтобы этот этап пройти, недостаточно имеющихся на сегодня навыков и знаний. Что нужно еще - частично отражено в Международных стандартах, и я надеюсь обсудить это в течении ближайшего часа.

А теперь несколько слов, почему для оценочного сообщество важно принятие МСО и МСФО
^

Радикальное изменение и гармонизация стандартов

Этим принципам теперь следуют практически все национальные организации оценщиков, включая те, в которых давно сформированы собственные стандарты оценки.

Старейшая и самая авторитетная в мире организация оценщиков - Королевский институт сертифицированных сюрвейеров (RICS, Великобритания) - в новом издании своих стандартов, которое оценщики называют «Красной книгой», поддержала новации МКСО в части оценок для финансовой отчетности и для целей кредитования.

А это означает одновременное признание радикальные изменений, произошедших за эти годы в другой «Красной книге» - в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО); которые в свою очередь были согласованы с Международной организацией, объединяющей комиссии по ценным бумагам (МООКЦБ).

Особую роль в становлении нового экономического мышления играет профессиональная оценочная деятельность. Новейшая практика оценки стоимости имущества, признает «мирное сосуществование», прежде всего:

^ Рыночной (справедливой) стоимости имущества, которая «отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа» (МСО), а также она является «объективно установленной стоимостью в обмене на заданную дату» (ЕСО);

^ Инвестиционной стоимости или «ценности» имущества «для конкретного инвестора или группы инвесторов, при установленных целях инвестирования стоимости» (МСО), и она является «стоимостью в использовании, основанной на субъективной, имеющей нерыночное происхождение оценке экономической полезности актива для предприятия» (ЕСО).

Профессиональный язык оценщиков стал тем полигоном, на котором проходят испытание основные понятия (категории) политэкономии (или «экономике»), а также других экономических дисциплин, прежде всего, финансов и бухгалтерского учета, банковского дела и анализа инвестиций, корпоративного управления.

В стандартах оценки теперь проведено четкое размежевание между стоимостными оценками и натуральными (или техническими) оценками - прежде всего, для добывающих отраслей и для техники.

Тогда, в восьмидесятые годы, «справедливая оценка» (предполагавшая обмен) понималась как выражение «народнохозяйственного подхода к оценке эффективности», а индивидуальная для предприятий оценка (использования ресурсов) - связывалась с так называемым «хозрасчетным подходом». И каждому подходу отводилась его собственная особая роль - точно то же самое реализовано в современной методологии при оценке Рыночной (справедливой) и Инвестиционной стоимости одного и того же имущества.

Главное препятствие для освоения МСФО (при переходе на эти стандарты бухгалтеров, т.е. представителей самой массовой экономической профессии) и МСО заключается в том, что бухгалтеру или оценщику необходимо иметь собственное профессиональное мнение и ясно формулируемые суждения (сперва - в словах, а уже потом - в цифрах и в «денежном выражении»).

Гармонизация стандартов оценки с профессиями бухгалтера и аудитора приобретает особое значение в связи с тем, что с января 2005 года во всем международном сообществе, а также и в России, во всех перечисленных сферах начнутся запланированные преобразования, связанные с переходом на международные стандарты.
^

Особая позиция США и отношение к американским стандартам

США не приняли МСФО. США не признает соглашение о Справедливой стоимости. Активы записываются по амортизируемым историческим затратам (в переводах на русский язык бухгалтеры неточно называют их - то первоначальной, то остаточной, то восстановительной стоимостью ). Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены».

Из авторитетных источников известно, что, отказавшись от «гармонизации» стандартов, американцы - при всех разговорах об их сближении - исключают переход своей финансовой отчетности к справедливой (рыночной) стоимости.

Коалиция, образованная семью организациями оценщиков США и Канады «намеревается поощрять использование понятий, связанных с рыночной стоимостью, и помогать в ускорении упрощения и конвергенции международных и американских стандартов финансовых отчетности». Но перспектива глобальной гармонизации даже не рассматривается.

В практике экономических измерений американцы используют простейшие предпосылки, считая - и не без оснований - свою институционально-рыночную систему столь совершенной, что она обеспечивает близость к теоретической концепции «совершенной конкуренции».

Действительно, такого нет ни в одной другой стране мира. И если с этим согласиться , то становится понятно, почему в США текущая рыночная стоимость близка к амортизируемым историческим затратам, которые на практике можно измерять проще и надежней. Хотя для оценщиков, конечно, сокращается пространство для применения своих знаний и умений. Поэтому действия американских оценщиков по завоеванию «места под солнцем» сильно отличается от поведения оценщиков во всех других странах.

Все это очень важно знать российским оценщикам, которые с 1993 года делали отчеты по американским стандартам. В отношении экономической теории знание американских работ и данных исследований исключительно важно. Однако, чем ближе к практической работе бухгалтеров или оценщиков, тем опаснее пользоваться американскими стандартами и, особенно, шаблонами , без твердой уверенности в том, что их методологические основы соответствуют российским условиям.

Поэтому Российское общество оценщиков, сделав переводы в 1996-98 годах, в последующем перестало заниматься переводом и применением стандартов Фонда оценки (USPAP), а также стандартов других американских организаций оценщиков, и полностью переключилось на работу с методологически развивающимися МСО и ЕСО.
^

Переход на МСФО

Принятие ^ Свода Стандартов Оценки отвечает интересам отечественной экономики и позволяет нашей стране участвовать на равных в международном сотрудничестве по всему спектру экономических измерений.

В 2005 году произойдут существенные изменения в оценочной деятельности, связанные с ожидаемым началом много раз срывавшегося перехода на окончательно признанный перевод на русский язык Международных стандартов по финансовой отчетности (МСФО) . Этот перевод выполнен в конце ноября 2004 в Лондоне специальной группой, и пока еще не известна реакция бухгалтерского сообщества на предлагаемый им новый профессиональный язык.

Недавно появились сообщения, что российское Правительство намерено само утверждать перевод текста стандартов по финансовой отчетности на русский язык, а это неизбежно будет связано со всеми остальными экономическими стандартами, в том числе и по оценочной деятельности. Но все международные организации по экономическим измерениям являются неправительственными, никакие российские государственные организации не могут в них участвовать и оказывать влияние на содержание обновляемых и дополняемых международных стандартов. Поэтому необходимо, чтобы российские профессиональные организации сами начали бы оказывать влияние на формирование международных стандартов, будучи уверенными, что они будут применяться и в России.

Национальный Совет по оценочной деятельности в Российской Федерации летом прошлого года подписал Соглашение о сотрудничестве с Фондом «Национальная организация по стандартам финансового учета и отчетности » (НСФО). В этом соглашении первейшей задачей обозначено согласование глоссариев бухгалтерских и оценочных терминов.

Но суть проблемы заключается в происходящем изменении методологических основ экономических измерений, а прежде всего - в переосмыслении отечественных и освоении новейших в мире научных разработок, в том числе, касающихся профессионального языка. В отношении особенностей русского языка для экономических измерений - пока научных работ вообще не велось. Теперь отечественные научные организации смогут использовать Свод стандартов оценки 2005, для того чтобы обеспечить осмысление и решение этой проблемы - вместе с теми организациями и отдельными специалистами, которые практически занимаются оценочной деятельностью.

В данном Обращении выражена позиция, которую разделяют члены двух Советов -Национального Совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Научного Совета «Стратегия управления национальным имуществом» при Отделении общественных наук Российской академии наук (сокращенно, Научный Совет РАН).
^

3. Принятая модель бухгалтерского учета по Справедливой стоимости

(Новости - от Председателя МКСО)

Бухгалтерский учет по Справедливой стоимости одобрен Советом по Международным стандартам финансовой отчетности как предпочитаемая база для измерения активов.

С введением МСФО во многих частях мира, а 2005 г. - для всех компаний в Европейским союзе, включаемых в публичный листинг, жизненно важным становится правильное применение Справедливой стоимости.

СМСФО и Совет по стандартам финансового учета (ССФУ) сотрудничают между собой, чтобы попытаться гармонизировать соответствующие стандарты бухгалтерского учета . Вопрос о том, как активы должны «признаваться» в бухгалтерском балансе - это один из ключевых вопросов, которые должны быть решены.

Одновременно ССФУ проводит свое собственное исследование по Справедливой стоимости, и недавно оно выпустило проект для обсуждения.

СМСФО определяет Справедливую стоимость как:

«сумму, за которую состоялся бы обмен актива или установленного обязательства между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами в коммерческой (arm " s - length ) сделке».

На основе опыта предложено, чтобы была иерархия измерений - с четырьмя уровнями установления Справедливой стоимости.

Уровень 1 определяется прямой ссылкой на наблюдаемую рыночную цену . В случае отсутствия этого - Уровень 2 - требуется принятие некоторой модели, чтобы рассчитать рыночную цену. Уровень 3 - относится к фактически заплаченной цене (не принимая никаких убедительных свидетельств о том, что это нерепрезентативно). Уровень 4 -допускает методы с использованием особых, полученных в самой организации, данных, которые могут быть надежно рассчитаны и которые не противоречат ожиданиям рынка.

^ Международные стандарты оценки (МСО) определяют Рыночную стоимость как:

«расчетную сумму, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой (arm"s-length) сделке после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;

Оценщик произвел (или не произвел) личную инспекцию имущества;

Никто, кроме лиц указанных в отчете, не обеспечивал профессиональной помощи в подготовке отчета.

5.1.12. Включать имя, профессиональную квалификацию и подпись Оценщика.

5.2. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, Оценщик должен предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи.

5.2.1. Должны отражаться характер, дата и время передачи, также как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно позволять подтверждение качества передачи данных и текста и соответствие переданной и принятой информации, а также содержать утверждение, что отчет не может быть прочитан никем, кроме автора.

Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль Оценщика посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре отчета.

^ Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета , переданная электронным способом, должна сохраняться Оценщиком в период, требуемый законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях. Замечание: документ должен содержать подпись!

Форма представления Отчета определяется оценщиком и клиентом на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в рабочих файлах для обеспечения результатов и заключений оценки и должна сохраняться на период не менее 5-ти лет после завершения оценки.
^

5. Стандарт 3 (ЕСО 2003). Приложение 5. Примерные условия заключения договора , примерный перечень вопросов для проведения оценки

Наименование и адрес оценщика

Дата отчета

Уважаемые господа,

Ниже приводится задание на оценку объекта для целей:

Объект оценки:

^ Источники информации: Дополнительная информация по юридическим вопросам,

Связанным с объектом оценки может быть получена от...., информация по вопросу

Бухгалтерского учета от....

^ Осмотр объект оценки: Организацию осмотра объекта обеспечит...

Классификация объекта оценки: Объект оценки может быть классифицирован

Следующим образом в зависимости от цели оценки: занятый собственником (для целей оценки бизнеса), инвестиционный (для целей определения доходности или отдачи на капитал), избыточный по отношению к бизнесу, котируемые акции, определенные как оборотный капитал и т.д.

^ Дата оценки: дата оценки, дата отчета и даты осмотра должна быть следующими:

Дополнительные требования: Требования относительно компетентности в соответствии с разделами ^ Стандарта 2. (04-15) настоящих стандартов (независимостью оценщика и страхование его профессиональной ответственности), использование ЕСО, дата завершения оценки и т.д.

^ Специфическое содержание отчета: Пожалуйста, обеспечьте следующее содержание отчета (следующий список не является исчерпывающим, а только примерным):

Описание: расположение, характер ремонта, транспортная доступность, дренаж участка, социально-экономические факторы и т.д.

^ Основание или базы оценки как они определены в Европейских стандартах
оценки:

Рыночная стоимость;

Стоимость при существующем использовании;

Стоимость при альтернативном использовании;

Амортизированные затраты замещения;

Стоимость при принудительной продаже;

Расчет стоимости при существующем использовании;

Оценка на дату в будущем или ретроспективная оценка, и т.д.

Оценка машин и оборудования.

^ Обзор рынка: включая оценку рыночного потенциала объекта недвижимости, потенциальных параметров изменения конъюнктуры рынка, существующих тенденций , устаревания, и т.д.

Предположения, включая доступность определение рыночного потенциала объекта оценки, предположения относительно наличия «гудвилла», ремонта, городского планирования, источники информации относительно сроков аренды, лицензий, проблем окружающей среды, и т.д.

Что касается проблем окружающей среды, то должны быть сделаны следующие предположения, которые Вы ни при каких обстоятельствах не должны менять:

Мы были проинструктированы, относительно того, что для целей данной оценки, не существует никаких загрязнений или что стоимость работы по дезактивации является несущественной величиной по отношении к величине стоимости объекта оценки;

Мы не имеем никакой информации о каком-либо исследовании или отчете, указывающей на присутствие загрязнений или опасных материалов;

Мы не выполняли никакого исследования о прошлом или будущем использовании земли под объектом оценки или окружающих земель, для установления факта загрязнения оцениваемого объекта при таких использованиях или от окружающих участков. Заключение о стоимости сделано на основании этих допущений;

Никакая ответственность не предполагается в случае обнаружения каких-либо загрязнений, ни за отсутствие экспертизы или научных знаний, необходимых для выявления загрязнений. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на оцененном объекте или на любом соседнем участке, или что возникли ограничения на использование объекта, которое может вызвать загрязнения, то во всех таких случаях итоговая стоимость может снизиться.

Относительно ремонта были сделаны следующие предположения:

Мы не выполняли какую-либо техническую экспертизу зданий, мы также не исследовали те части здания, которые закрыты или недоступны для осмотра. Мы считаем, что такие части здания находятся в исправном состоянии. Мы не можем выражать какое-либо мнение о состоянии не осмотренных частей объекта, и отчет не должен рассматриваться как подтверждение того, что каркас и несущая структура здания исправны.

Финансовые данные; Пожалуйста, приведите в отчете данные об аренде, стоимости строительства, денежном потоке, ставках дисконтирования и нормах доходности, при этом там, где это возможно, проведите соответствующие вычисления и анализ на чувствительность, риск и т.д.

Планы, фотографии и приложения: Пожалуйста, приложите к отчету все необходимые карты и планы местности, планы здания (если это необходимо), данные третьих лиц, а также документы различных согласований, лицензии, и т.д.

Публикация результатов, ответственность третьих лиц и конфиденциальности - возможности оценщика и контроль использования отчета заказчиком. Вы можете не согласиться формой данного параграфа, и в вашем отчете данное утверждение может быть сокращено. Однако вы должны принять следующие предложенные ограничения по отчету:

Ни целое, ни любая часть этого Отчета об оценке /сертификата об оценке ни или любые ссылки на данные документы не могут быть включены в любую публикацию, проспект или инструкцию, и изданы без письменного одобрения оценщиком формы и контекста такой публикации. Этот отчет является конфиденциальным для Вас и ваших

Профессиональных консультантов и может быть использован для единственной цели , заявленной выше. Мы не можем принимать никакую ответственность, если это отчет будет использован кем-либо еще для заявленных или иных целей.

Что касается конфиденциальности, то мы дополнительно требуем, чтобы никакая публикация или ссылка не были сделаны на основании этого отчета без нашего письменного согласия на форму и содержание.

^ Налогообложение и используемая валюта: Вы должны заявить о предположениях сделанных в отчете относительно налоговых последствий проведенной оценки. Вы должны предположить, что никакая ответственность перед налогами не возникает. Оценка будет представлена в валюте страны расположения объекта оценки, при этом пересчет в валюты других стран будет производиться по курсу на дату оценки

^ Оплата услуг оценщика: согласованная плата за вышеупомянутую работу

Составит Без учета командировочных расходов, карманных расходов, и НДС

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы или по пунктам, изложенным в письме, то обратитесь к автору этого письма. Иначе подтвердите, пожалуйста, принятие Вами инструкций, содержащихся в данном письме.

Искренне ваш,

Название и должность (полностью).

Контрольный перечень оценки

Введение

Стандарт 9 подробно рассматривает вопросы, которые оценщик должен рассмотреть в своем отчете. Данный Стандарт должен читаться вместе со Стандартом 9. Следующее основные вопросы должны быть рассмотрены оценщиком при подготовке отчета по стоимости в использовании:

Задание, дата и цель оценки;

Основание на проведение оценки, включая тип и определение стоимости;

Возраст активов их классификация;

Идентификация активов, их местоположения, и дата и степень их осмотра;

Нормативная база;

Любые специальные предположения и ограничивающие условия;

Производства, машины и оборудование;

Сообщение о соответствии оценки стандартам ЕСО;

Другие вопросы, относящиеся к оценке.
^

6. ССО РОО 2-04-2005. Методология применения оценки. Оценка для финансовой отчетности

Определения Международных стандартов оценки

3.2. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ). Нынешние затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и релевантных (имеющих отношение к делу) имеющих отношение к делу форм устаревания и оптимизации.

Улучшения. Здания, сооружения или изменения ландшафта, имеющие постоянный характер, и вовлекающие затраты труда и капитала, и имеющие целью улучшить полезность и стоимость имущества. Улучшения имеют различный характер использования и срок экономической жизни.

^ Специализированное имущество. Имущество, которое редко (если когда-либо) продается на открытом рынке, кроме как путем продажи бизнеса или организации, частью которых оно является из-за его уникальности, возникающей вследствие специализированного характера зданий, их конфигурации, размера, местоположения и иных обстоятельств.
^

Определения МСФО.

3.6. Амортизируемая сумма. Затраты на создание/приобретение актива или иная сумма, подставляемая на место затрат в финансовых отчетах за вычетом ее остаточной стоимости (МСФО 16, п. 6).

3.7. Остаточная стоимость. Расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние , ожидаемые в конце срока его полезной службы (МСФО 16,6.).

^ Имущество, занимаемое собственником. Имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей. (МСФО 40,5).

^ Инвестиционное имущество. Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:

А) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для
административных целей, либо

Б) продажи в ходе обычного бизнеса. (МСФО 40, 5.).

^ Учетная сумма. Величина, по которой актив отражается в балансе после вычитания
любой накопленной амортизации и накопленных убытков от ослабления
(МСФО 16, п.6; МСФО 36, п.6).

Амортизация (обесценение либо погашение). Систематическое распределение
амортизируемой суммы актива во времени его полезного использования. (МСФО 16,
п.6, МСФО 36, п.5).

^ Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу. Сумма, которую можно
получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход при
условии справедливой сделки между осведомленными и свободными сторонами, за
вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, п.6).

^ Чистая стоимость реализации. Расчетная цена продажи в рамках обычного ведения
бизнеса за вычетом затрат на выполнение работы и предполагаемых затрат,
необходимых для продажи (МСФО 2, п.6). Чистая стоимость реализации относится к
чистой сумме, которую организация ожидает реализовать от продажи запасов в рамках
обычного ведения бизнеса. Справедливая стоимость отражает сумму, за которую те же
самые запасы можно было бы обменять в сделке между хорошо осведомленными и
мотивированными покупателями и продавцами на рынке. Первая соответствует
специфике организации, вторая - нет. Чистая стоимость реализации для запасов может
и не быть равной справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу (МСФО 2,
п. 7).

^ Возмещаемая сумма. Возмещаемая сумма актива или подразделений, приносящих
денежный доход, является большей из двух величин:

Ее справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу и ее стоимости в использовании (МСФО 36, п. 6).

^ Переоцененная сумма. Справедливая стоимость актива на дату переоценки за
вычетом любого последующего накопления амортизации и последующих
накопленных убытков от ослабления (МСФО 36, п. 31).

^ Основные средства. Осязаемые активы, которые:

А) находятся у предприятия для целей использования в производстве или поставок
другим для производства услуг или продуктов, для сдачи в аренду, или для
административных целей;

Б) как ожидается, будут использованы в течение более одного производственного
цикла (МСФО 16, п. 6).

^ Стоимость в использовании. Текущая стоимость будущих денежных потоков,
которая, как ожидается, будет получен от актива или подразделения, приносящего
денежные доходы (МСФО 36, п.6).
^

7. ССО РОО 3-11-2005ю Методическое руководство по оценке №11 (МР 11). Экспертиза оценок

Введение

1.2. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оценках, экспертиза оценки стала составной частью профессиональной практики. В экспертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснованность и полнота оценки.

Экспертиза оценки может потребовать участия экспертов со специальными
знаниями в области строительства, доходов от имущества, в вопросах права и
налогов или проблем окружающей среды.

Экспертиза оценки обеспечивает проверку достоверности рассматриваемой
оценки с акцентом на:

очевидную адекватность и релевантность используемых данных и
наведенных справок;

Уместность применяемых методов и способов;

Проверку того, являются ли анализ, мнения и заключения уместными
и обоснованными;

Проверку того, является ли представленный продукт в целом
соответствующим Общепринятым принципам оценки или превосходит их.

1.3. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе это:

1.3.1. комплексное обследование («дью дилидженс»), требуемое для финансовой
отчетности и управления активами;

Свидетельства экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

Основания для решений бизнеса

Определение того, соответствует ли отчет регулятивным требованиям, когда:

оценки используются как часть процесса ипотечного кредитования,
особенно ипотек, застрахованных и регулируемых государством;

Необходимо проверить, соответствовали ли Оценщики регулятивным
стандартам и требованиям в пределах своей юрисдикции.
^

Область применения

Соблюдение настоящего руководства возложено на Оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает экспертное заключение об оценке, тем самым, принимая на себя ответственность за содержание настоящего экспертного заключения.

Определения

Экспертиза оценки может поддержать то же заключение о стоимости, подвергаемое экспертизе, или же ее результатом может быть несогласие с заключением относительно этой стоимости. Экспертизы оценки обеспечивают проверку достоверности по оценке , а также проверку работы Оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости Оценщика.

В некоторых государствах экспертиза оценки может также установить обновление, выполненное Оценщиком той же оценочной фирмы, которая провела первоначальную оценку.

Организации по оценке во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз, например, административные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические экспертизы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные гарантировать, что оценка проведена в соответствии с профессиональными стандартами (где принимаются базы оценки, используемые в рассматриваемой оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для поддержки или опротестования заключения о стоимости, и экспертизы, которые проверяют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми данными из выборочной группы,

^ Административная экспертиза (экспертиза соблюдения). Экспертиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке, как обеспечение должной добросовестности, когда оценка должна использоваться для целей принятия решений, таких, как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Административная экспертиза также предпринимается для гарантии, что оценка соответствует всем требованиям или превосходит все требования по соблюдению или указаниям конкретного рынка или превосходит их и, как минимум, соответствует Общепринятым принципам оценки (ОПО).

^ Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая Оценщиком для формирования заключения относительно того, являются ли анализ, мнения и заключения в подвергнутом экспертизе отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.4. ^ Настольная экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная данными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно проводится с использованием контрольного списка пунктов. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требований и профессиональных стандартов. См. также Полевая экспертиза.

^ Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает обследование внешней части, а иногда и внутренней части рассматриваемого имущества и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества, для подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольного списка, который охватывает пункты, проверяемые при настольной экспертизе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования для сбора дополнительных данных и проверку программного обеспечения, используемого при подготовке отчета. См. также Настольная экспертиза.

^ Отчет аудитора. Письменное заявление, которое описывает сферу аудиторского
обследования, суммирует полученные сведения и выражает заключение аудитора
относительно точности финансового отчета при представлении финансового состояния компании за конкретно указанный период.
^

Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

Руководство

5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей Экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений Оценщика-эксперта и цель задания ; идентифицировать рассматриваемое имущество, дату Экспертизы оценки, оцениваемые в рассматриваемом отчете интересы в имуществе и собственности и дату действия заключения в рассматриваемом отчете и Оценщика (Оценщиков), которые завершили рассматриваемый отчет;

Идентифицировать пределы процесса экспертизы, который предстоит выполнить;

Идентифицировать все допущения и ограничительные условия в Экспертизе оценки;

Разработать заключение относительно полноты рассматриваемого отчета в пределах работы, применимой к заданию;

Разработать заключение относительно видимой адекватности и уместности данных и любых уточнений;

Разработать заключение относительно уместности используемых методов и способов и разработать причины для согласия или любого несогласия с рассматриваемым отчетом; и

Разработать заключение относительно того, являются анализ, мнения и заключения в рассматриваемой работе уместными, обоснованными и приемлемыми.

5.2. При изложении результатов экспертизы оценки Оценщик-эксперт должен:

Указать наименования клиента и предполагаемых пользователей; предполагаемое использование результатов задания и цель задания ;

Указать информацию, которая должна быть идентифицирована в соответствии с параграфами 5.1.1-5.1.4 (выше);

Заявить о характере, масштабах и подробности предпринятого процесса экспертизы;

Сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в параграфах 5.1.5-5.1.8 (выше);

Указать, включена ли вся относящаяся к делу информация;

Включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство.

5.3. Оценщик-эксперт должен рассматривать не события, затрагивающие имущество
или рынок, следующие за оценкой, а лишь информацию, которую можно было
легко получить на рынке во время оценки.

5.4. Оценщик-эксперт должен полностью объяснить причины согласия или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1. Там, где Оценщик-эксперт соглашается с выводами отчета об оценке, следует
полностью объяснить и раскрыть причины такого согласия.

Там, где Оценщик-эксперт не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть причины такого несогласия.

Там, где Оценщик-эксперт не обладает всеми фактами и информацией, на
которые опирался Оценщик, Оценщик-эксперт должен раскрыть ограничения
своих выводов.

5.5. Там, где сфера предпринятой работы достаточна для того, чтобы сформировать новую оценку, такая оценка должна соответствовать требованиям Международных стандартов оценки и Кодекса поведения МСО.
^

Дата вступления в силу

Приложение 3 (ECO 2003). Рецензирование отчетов об оценке другого оценщика

Введение

Прежде, чем третье лицо будет проводить рецензирование отчета, ему необходимо
получить письменное разрешение от авторов отчета об оценке. Однако получить письменное разрешение не всегда практически возможно, например, в том случае, когда оценщик консультирует одного из участников торгов по вопросу различных аспектов содержания отчета об оценке, представленного компанией.

Выполнение рецензии на отчет состоит из проверки работы других оценщиков с целью определения соответствия полученных результатов требованиям ЕСО 2003 или любых других национальных стандартов, а также соответствия полученных результатов исходным данным, содержащимся в отчете, и другой известной информации.

Рецензирование оценки включает в себя написание отдельного отчета (рецензии),
который отражает результаты рецензирования. Содержание рецензии кроме информации
о проверке полноты и последовательности процедур оценки включает в себя также

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee- IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стан-дартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. были приняты МСО в редакции 2001 г. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО 2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 - применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы -- вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

национальные политические и общественные цели;

влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности; назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета но квалификации оценщиков.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г, К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены: условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике. Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations -TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой орга-низации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обя-зательного характера для членов организации, но рекомендуются для при-менения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

повышения понимания роли оценщика;

установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с..

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

Министерство образования и науки Российской Федерации.

Пензенский Государственный Университет.

Кафедра: «Э., Ф. и М.»

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА

по дисциплине «ОЦЕНКА БИЗНЕСА»

Выполнила ст. гр. 01ЭФ1

Бердина Н.

Проверил

Понукалин А. В.

Пенза, 2005 г.

Раздел 1. реферат.

СТандарты оценки бизнеса в российском и зарубежном законодательстве .

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определение фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценки бизнеса – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке. Различают международные и национальные стандарты оценки бизнеса.

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессио­нальной практической деятельности. Этому при­меру последовали другие. Содержание стандартов сочетало сооб­ражения профессионального порядка с практическими потребно­стями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпори­рованы полностью или частично в национальные законы и норма­тивные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними эти­ческих норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубеж­ных профессиональных объединений оценщиков однозначно сви­детельствует о том, что решение их основной функциональной за­дачи в рамках рыночной экономики - обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества - достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Други­ми словами, стандартизация является стержнем всей деятельно­сти объединений оценщиков как в национальном, так и в между­народном масштабе.

Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил .

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руковод­ствоваться определенными правилами и ис­пользовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профес­сиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов яв­ляется обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имуще­ства. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имуще­ства определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости сле­дует применять оценщикам при оценке различ­ных имущественных активов. Устанавливае­мые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая оп­ределяется в первую очередь структурой пост­роения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной после­довательности, начиная с указания назначе­ния стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную пос­ледовательность проведения оценки, и мето­дология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам со­ставления отчета о проведенной оценке. Ука­занная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Меж­дународные стандарты оценки единым сбалан­сированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработ­чики МСО при конструировании правил, входя­щих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных ви­дов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В ре­зультате включенные в МСО правила носят на­столько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отме­чается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полез­ность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и ко­личественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» иму­щественного актива является экономичес­кой категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее час­то используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их раз­работчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в каче­стве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оцен­ки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представля­ют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если нацио­нальный стандарт оценки есть «лучшая» нацио­нальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки раз­ных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащие­ся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Между­народного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на меж­дународном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных умень­шить или устранить путаницу при использова­нии отчетов об оценке и способствовать лучше­му их пониманию».

Следует отметить, что каждый член коми­тета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, про­исходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) офи­циально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оцен­ки - привнести национальные и общеевропей­ские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представи­тель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейс­ких оценщиков, что в дальнейшем позволит ра­ботать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведе­ния оценки имущества, то они рассматрива­лись выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к станов­лению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкнове­ний, что является основанием для их приме­нения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого ле­жит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что ис­точником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки - «лучшая практика», которая не обязательно будет яв­ляться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настояще­го стандарта - дать общепринятое определе­ние рыночной стоимости, общие критерии, свя­занные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых професси­ональными организациями оценщиков либо го­сударством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в нацио­нальных стандартах оценки, также не являют­ся обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются професси­ональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, са­мостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В истории развития оценочной деятельно­сти стандарты оценки со­здавались для регулирования оценочной прак­тики путем создания правил, регламентирую­щих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной дея­тельности не вырабатывались правила, кото­рые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образу­ет не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение пра­вил, устанавливаемых национальными стан­дартами оценки имущества членов МКСО.

Общепризнанные стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке.

Различают 4 основных стандарта оценки бизнеса :

1. обоснованной рыночной стоимости

2. обоснованной стоимости

3. инвестиционной стоимости

4. внутренней (фундаментальной) стоимости

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами) сделки по приобретению бизнеса и его долей.

Основные различия указанных стандартов сводятся к следующему.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости предполагает, что оценка бизнеса производится на основе информации (об имуществе, о текущей и прогнозной конъюнктуре на рынке сбыта, деловых возможностях), которая равно доступна для любого инвестора. Деловые возможности любого потенциального инвестора, в частности, по финансированию проекта, по продажам, также считается равными и неограниченными.

Стандарт обоснованной стоимости предполагает оценку бизнеса на основе равнодоступной для конкретных покупателя и продавца бизнеса указанной информации. Их деловые возможности также предполагаются одинаковыми.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку бизнеса (инвестиционного проекта) только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).

Стандарт внутренней {фундаментальной) стоимости предполагает оценку бизнеса (проекта) сторонним независимым оценщиком на основе его собственных информированности и представлении о деловых возможностях инвестора (что не исключает предоставления оценщику по его требованию необходимой для оценки информации, которую он будет корректировать).

Обычно считается, что наиболее объективная оценка бизнеса (проекта) как такового (вне зависимости от того, кто будет вести бизнес - реализовывать проект) соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.

Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (или прибылей и убытков) по проекту. На определение ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли. Если при оценке используется только общедоступная информация такого рода, то оценка скорее соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости. Если используется закрытая для прочих информация, то оценка скорее соответствует стандарту инвестиционной стоимости.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости, хотя и может показаться слишком теоретизированным, уже применяется в мире (преимущественно в англосаксонских странах) для определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество в части финансовых активов предприятий, которые имеют на своем

балансе акции закрытых дочерних компаний. При этом соответствующие законы требуют, чтобы указанной налогооблагаемой базой служила определенная специальными методами оценки бизнеса обоснованная рыночная стоимость дочерних закрытых компаний, пропорционально уменьшенная в соответствии с долей материнской фирмы в дочерней компании.

Указанное требование обусловливает то, что западные корпорации-налогоплательщики, чтобы обезопасить себя от претензий налоговой инспекции, вынуждены привлекать к оценке обоснованной рыночной стоимости своих дочерних закрытых компаний и контрольных пакетов в них престижные оценочные фирмы, в роли которых чаще всего выступают крупные аудиторские компании.

Стандарт обоснованной рыночной стоимости самым серьезным образом ограничивает возможности применения сколько-либо сложных методов оценки бизнеса, так как они подразумевают привлечение большого массива внутренней информации предприятия. Поэтому можно сказать, что единственным подходом к оценке бизнеса, который действительно отвечает указанному стандарту, является рыночный подход. Только в нем используется общедоступная для всех рыночная информация.

Однако рыночный подход к оценке бизнеса может быть применен лишь к оценке рыночной стоимости закрытой либо недостаточно открытой для фондового рынка (следовательно, с недостаточно ликвидными акциями) компании. К оценке имущественных комплексов его нельзя применить, так как ни на фондовом, ни на каком другом рынке капитала имущественные комплексы не котируются и информация по ним не публикуется.

Стандарт обоснованной стоимости наиболее применим в западной практике в случаях, когда акционеры меньшинства опротестовывают через суд сделки по скупке от них акций более крупными акционерами тех же предприятий на основании предъявления к последним претензий по поводу несоблюдения при подготовке договорной цены купли-продажи указанного стандарта. Претензия состоит в том, что акционеры большинства в таких случаях зачастую не предоставляют контрагенту по сделке (акционеру меньшинства) той информации об истинных рыночных перспективах предприятия и подлинной рыночной стоимости его имущества, из которой исходят сами при определении максимально допустимых цен на акции фирмы. Доказанная подобная информационная асимметрия может привести к аннулированию рассматриваемой сделки.

Очевидно, что данная ситуация имеет прямые аналогии и в отечественной практике, когда более крупные акционеры и менеджеры приватизированных предприятий на основе сходной информационной асимметрии (зачастую усиливая ее распространением ложной информации о заниженных перспективах фирмы) скупают мелкие пакеты акций у работников приватизированных предприятий, которым к тому же задерживается выплата заработной платы.

Стандарт инвестиционной стоимости предполагает, что оценка бизнеса осуществляется исходя из информированности об имуществе и рыночных перспективах (на рынках сбыта и" рынках покупных ресурсов) предприятия конкретного его инвестора (покупателя или продавца). Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора: имеющиеся у него за рамками сделки по купле-продаже предприятия (увеличивающие его стоимость в глазах такого инвестора) активы, которые могут быть использованы для развития бизнеса вместо выделения специального финансирования на цели их приобретения или создания собственными силами; творческие возможности (деловая фантазия) инвестора и пр.

Точно так же, как электрический ток пойдет между полюсами тогда, когда между ними возникнет разность потенциалов, так и сделка по купле-продаже предприятия (пакета его акций) произойдет в условиях, когда инвестиционная стоимость одного и того же предприятия с точки зрения продавца ниже, чем его инвестиционная стоимость с точки зрения покупателя.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.

Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров и с учетом их планов называется стоимостью предприятия как есть.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предприятия требует, чтобы оценка бизнеса производилась не просто на основе информации независимого аналитика, который должен учесть в этой оценке все влияющие на нее факторы (оценив предприятие всеми существующими методами оценки

бизнеса и дав его итоговую оценку в зависимости от своей обоснованной степени доверия к этим методам в конкретной ситуации), но также с учетом того, что этот аналитик не оказывается вынужденным запрашивать информацию от одной из заинтересованных в оценке сторон (продавца или покупателе! предприятия), тем самым подвергая себя зависимости от нее.

Практическим выводом из отмеченного выше оказывается то, что независимый аналитик (оценщик), чтобы выполнить стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости, должен иметь собственный опыт работы в отрасли рассматриваемого предприятия и собственную независимую информацию о ней.

Стандарт внутренней (фундаментальной) стоимости предполагает также, что рассматриваемое предприятие должно быть оценено всеми существующими методами оценки бизнеса с получением итоговой оценки как средневзвешенной из всех определенных разными методами оценок (где в качестве весовых коэффициентов должны выступать специально обосновываемые коэффициенты доверия оценщика к результатам применения того или иного метода оценки в конкретной оценочной ситуации),

Приведенные стандарты оценки бизнеса применимы как к оценке компаний (их рыночной стоимости или, иными словами, их рыночной капитализации), так и к оценке имущественных комплексов независимо от того, кто ими владеет.

Классификация стандартов стоимости бизнеса с учетом полноты и достоверности требуемой для оценки информации и ее доступности для разного круга участников рынка может быть отражена в приводимой на рис. 1.2 системе координат (достаточность информации здесь понимается как достаточность для применения того или иного метода оценки бизнеса).

Помимо общепринятых международных стандартов в отдельных странах разрабатывают и утверждают национальные стандарты оценки бизнеса, которые играют роль нормативных методических документов. Они тоже являются рамочными, не диктуют для каждого конкретного случая метод оценки. Однако эти национальные стандарты претендуют на то, чтобы упорядочивать способы расчета для разных методов оценки бизнеса и используемую терминологию. Национальные стандарты закрепляют то, на каком уровне и как видится методический аппарат оценки бизнеса наиболее влиятельными теоретиками и практиками оценки бизнеса в той или иной стране.

Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations - TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

Помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

Согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

Стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

Точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

Повышения понимания роли оценщика;

Установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а также последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли. GATT (General Agreement on Trade and Tariffs - генеральное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов во всех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания и избежания дискриминации, что является двумя ключевыми областями либерализации торговли.

В то же время Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой.

В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определения различных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность и наличие специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценки для ипотечного кредитования, согласно стандартам, необходимо учитывать такие факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая будущая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1) факторы, влияющие на стоимость;

2) оценка специальных объектов;

3) оценка машин и оборудования;

4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5) оценка сельскохозяйственных объектов;;

6) оценка исторических объектов;;

7) оценка бизнеса;

8) оценка нематериальных активов;

9) оценка индексов недвижимости;

10) международные оценки;

11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12) распределение стоимости между землей и зданиями;

13) особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика. Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом Европейских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности. В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

Стандарты оценки США.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции:

Обеспечивает финансовую поддержку деятельности;

Назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Для участия в Совете попечителей его члены не обязательно должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей проводит публичные заседания.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Адинистративно-бюджетное управление (ОМВ) выпустило бюллетень 92-06, в котором также обусловлено, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены:

Условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;

Способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

СТАНДАРТЫ 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. СТАНДАРТ 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчета на основании этих норм. СТАНДАРТЫ 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. СТАНДАРТЫ 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. СТАНДАРТЫ 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил стандартов.

Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стандартам (ASB) относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к тем Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений. Однако дополнительные комментарии будут разрабатываться, устаревшие - пересматриваться по мере возникновения необходимости. Примечания к Правилам стандартов, относящиеся к Консультативным мнениям, служат лишь ориентиром и не включают Консультативные мнения в Правила стандартов.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, которые включают четыре раздела:

Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно данные Стандарты включают в себя ПОЛОЖЕНИЯ О КОМПЕТЕНТНОСТИ, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены ОПРЕДЕЛЕНИЯ для данных Стандартов. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, к которым при определенных ограниченных условиях применимы ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТКЛОНЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от ПРЕАМБУЛЫ, ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике.

Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

российские стандарты оценки.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации установлены Законом РФ «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

Создание и развитие стандартов оценочной деятельности в России должно следовать действующему федеральному законодательству по вопросам стандартизации, ориентируемому на систему государственных стандартов - ГОСТов. В эту систему входят стандарты, обязательные к всеобщему применению и унифицированные как профессиональная деятельность в различных отраслях хозяйства, так и согласованное взаимодействие отраслей в общегосударственном масштабе. То есть в систему ГОСТов наиболее общие, объективно необходимые, системообразующие стандарты. В этом аспекте, в части оценочной деятельности, реально рассчитывать на включение в общегосударственную систему стандартов таких материалов, как общие понятия, термины и определения, базисы и принципы оценочной деятельности. Более детальные документы по стандартам профессиональной деятельности оценщиков формируются на соответственном отраслевом уровне - во взаимодействии уполномоченных органов исполнительной власти и саморегулируемых организаций оценщиков (например, РОО).

До выхода закона об оценочной деятельности (1998 год), согласно которому система стандартов должна быть разработана заново по схеме, предписанной этим законом, в 1995-96 гг. была разработана и действовала система стандартов РОО. Она базировалась на международных стандартах оценки IVSC.

В течение 1999-2000 гг. проекты государственных стандартов и стандарты профессиональной деятельности были переработаны в соответствии с ФЗО и динамикой реформ в области оценочной деятельности. Участие в этих процессах саморегулируемых организаций является определенной гарантией совместимости обновленных отечественных стандартов с международными стандартами, взаимного профессионального признания и делового сотрудничества в условиях прогрессирующей глобализации бизнеса недвижимости.

Основными задачами системы стандартизации в области оценки являются:

· Обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки,

· Формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке,

· Установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке,

· Создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке,

· Гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с МСО,

· Содействие соблюдению законодательства РФ средствами и методами стандартизации.

Начиная с сентября 1999 года, в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества Росси совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков велась разработка проектов стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности” были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению, разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Министерство имущества России).

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

· стоимость замещения объекта оценки;

· стоимость воспроизводства объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная стоимость объекта оценки;

· стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

· ликвидационная стоимость объекта оценки;

· утилизационная стоимость объекта оценки;

· специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки полномочным представителем России является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоящее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов РОО составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Перечень стандартов РОО .

Система нормативных документов РОО.

Классификатор услуг по оценке имущества.

Декларация РОО

Кодекс профессиональной этики

Общие понятия и принципы оценки

Рыночная стоимость как база оценки

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости

Оценка в целях финансовой отчетности

Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств

Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества

Оценка производственных средств, машин и оборудования

Стоимость действующего предприятия как база оценки

Оценка НМА

Оценка объектов интеллектуальной собственности.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в РФ на базе действующего законодательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО – защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использование методических принципов, которые находят все большее распространение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода создаваемая система нормативных документов РОО должна содержать в первую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потребителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать прежде всего требования к результатам оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморегулированию. Основной идеей перехода к саморегулированию является постулат либеральных реформ о не тождественности категорий государства и общества. В условиях либеральных отношений государство должно ограничить свои регулирующие функции и по возможности передать большинство возможных регулирующих полномочий общественным механизмам. Необходимость отказаться от государственного доминирования продиктована проводимыми либеральными реформами в РФ. Кроме того, реформы проводятся исходя из сложившейся международной практики. Так, в большинстве стран с развитой рыночной экономикой функции по регулированию оценочной деятельности переданы саморегулируемым организациям.

Конечно, проводимая реформа регулирования оценочной деятельности имеет свои проблемы, основной из которых является насаждение перемен "сверху", попытка создания государством общественных механизмов регулирования.

Основными различиями государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности является: регулирующий субъект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, силой государства в регулятивных полномочиях.

Основным положительным моментом в переходе от государственного регулирования к саморегулированию является то, что профессиональные общественные объединения, кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности, могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельности, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценочных услуг.

Этика оценщика представляет собой систему ценностей оценщика, как субъекта определенной профессии. Этичное поведение оценщика направлено на благо профессии в целом, на укрепление доверия к профессии. Этика - это представление о должном и не должном поведении она не подпадает под сферу государственного или правового регулирования. Нарушение этики не может повлечь юридических или административных санкций со стороны государственных органов, однако может повлечь определенные негативные последствия, исходящие от саморегулируемой организации.

Кроме того, дополнительным преимуществом саморегулирования оценочной деятельности является то, что саморегулируемые организации, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что улучшает качество оценочных услуг, с другой стороны, международные стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении, что не допускает догматизма и "зарегулированности" оценочной деятельности. В российских условиях саморегулирование оценочной деятельности может позволить внедрить международные стандарты оценки, при этом, не адаптируя его терминологию к российскому законодательству и не внося существенных изменений, что необходимо при государственном регулировании оценочной деятельности и является серьезным барьером в регулировании, о чем замечалось на конференциях по оценочной деятельности (например, вице-президентом РОО, Нейманом Е.И.)

Однако, саморегулирование не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков (например, обязательный стаж в оценочной деятельности в течении нескольких лет). Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые "касты", что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти, для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков.

Подчиненность стандартов оценки

К настоящему моменту установилась определенная соподчиненность стандартов профессиональной деятельности. Поскольку держателями денег – наиболее ликвидного капитала – являются инвесторы, именно они задают тон на «рынке» стандартов. К их требованиям приспосабливаются стандарты финансовой отчетности, а к стандартам финансовой отчетности, вынуждены приспосабливаться стандарты оценки. Именно по этому пути идет развитие МСО, принимаемых МКСО. В результате складывается ситуация, когда более продвинутые и более точно соответствующие целям оценочной деятельности стандарты TEGOVA-2000 не могут конкурировать с МСО. Вместе с тем, МР-4 «Нематериальные активы» стандарта МСО не соответствует ни концепции ИК, ни потребностям практики, о чем было сказано выше. Более того, возникшее противоречие не может быть разрешено внутри профессионального сообщества оценщиков, как минимум, по двум причинам, каждая из которых достаточна. Во-первых, среди профессиональных оценщиков слишком тонок слой специалистов, адекватно понимающих проблему, включая правовые тонкости и наличие противоречий фундаментального характера. Они всегда будут составлять меньшинство, в том числе в руководящих органах саморегулируемых организаций. Во-вторых, стандарты оценки должны приспосабливаться к стандартам финансовой отчетности. Это уже не внутренняя проблема сообщества, а внешнее требование.

заключение.

В настоящее время опубликованы все Международные стан­дарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, из­вестны полные тексты Стандартов американского общества оцен­щиков, выполнены научно-исследовательские работы по разра­ботке структуры и принципов создания Единой системы стандар­тов оценки. Это создает новые условия для совершенствова­ния и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собствен­ности в России. Все это позволяет с оптимизмом продолжать работу в направлении развития российской системы стандартов оценочной деятельности, которые, с одной стороны, обеспечивают все необходимые аспекты социально-экономических реформ и активного роста отечественного рынка недвижимости, а с другой – гармонируют со стандартами мирового сообщества и обеспечивает результативное продвижение в общем направлении глобализации бизнеса.

Список литературы.

1. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: 2001.

2. Грязнова, Федотова. Оценка недвижимости - М.: 2005.

3. Соловьев М. М. Оценочная деятельность: оценка. - М.: 2003.

www.appraiser.ru:

1. Комратов В. И. Доклад на тему: «Оценка бизнеса: некоторые практические аспекты»

2. Павловец В. В. Введение в оценку стоимости бизнеса.

3. Школьников Ю.В. "10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ"

www.trishin.ru:

4. Гвоздик А., Тришин В. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов.

www . cfin . ru :

5. Особенности оценки стоимости предприятия для конкретных целей // фрагмент из книги ИД Питер Есипова В. Е., Тереховой В. В., Маховиковой Г. А. «Оценка бизнеса».

www . gaap . ru :

6. Г.И. Микерин. Эволюция международных стандартов оценки

7. А. Дымшаков. Проблема использования методов оценки бизнеса в России.