23.11.2023
Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости. Методы определения восстановительной стоимости. Как определяется восстановительная стоимость основных фондов
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).
В бухгалтерском учете основных средств (ОС) и нематериальных активов (НМА) наряду с первоначальной и остаточной стоимостью активов выделяют также стоимость восстановительную. Напомним, что первоначальная стоимость активов - это стоимость, по который объект отражается в момент его принятия к бухгалтерскому учету. А остаточная стоимость амортизируемого объекта - это его учетная величина, уменьшенная на сумму начисленной по объекту амортизации. А что понимается под восстановительной стоимостью?
Восстановительная стоимость ОС
Восстановительная стоимость основных средств - это стоимость, по которой объект ОС учитывается после того, как по нему была произведена переоценка. Можно сказать, что восстановительная стоимость ОС — это переоцененная первоначальная стоимость основного средства. При этом не важно, уменьшилась или увеличилась в результате переоценки первоначальная стоимость основного средства.
Переоценка объектов ОС проводится для определения реальной стоимости объектов основных средств. Для этого первоначальная стоимость ОС приводится в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки (п. 41 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Напомним, что переоценивать группы однородных объектов ОС по текущей (восстановительной) стоимости коммерческая организация может не чаще одного раза в год. При этом дата, на которую производится переоценка, — это 31 декабря отчетного года (п. 15 ПБУ 6/01).
Проводить переоценку ОС и, следовательно, определять по ним восстановительную стоимость - это право, а не обязанность организации. Однако если объекты ОС все же однажды подверглись переоценке, делать это в последующем придется регулярно, чтобы учетная стоимость ОС существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Переоценка ОС проводится путем индексации или прямого пересчета их стоимости по документально подтвержденным рыночным ценам (п. 43 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).
Для определения восстановительной стоимости ОС могут быть использованы:
- данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей;
- сведения об уровне цен, имеющиеся у Росстата или других организаций;
- сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе;
- оценка бюро технической инвентаризации;
- заключения экспертов о восстановительной стоимости ОС.
О том, как переоценка объектов основных средств до восстановительной стоимости отражается в бухгалтерском учете организации, мы рассказывали в нашей отдельной .
Восстановительная стоимость НМА
Переоцениваться могут не только объекты основных средств, но и нематериальные активы организации.
Если по определенным группам НМА существует активный рынок, коммерческая организация на конец года может переоценивать такие группы НМА по данным этого рынка. Как и в отношении ОС, переоценка НМА может проводиться не чаще 1 раза в год (п. 17 ПБУ 14/2007).
При этом, как и основные средства, те объекты НМА, по которым было принято решение о переоценке, в последующем должны переоцениваться регулярно, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от текущей рыночной стоимости (п. 18 ПБУ 14/2007).
Уровень существенности при решении вопроса о переоценке объектов ОС и НМА организация устанавливает самостоятельно и закрепляет это в своей .
В теории оценочной деятельности восстановительная стоимость зданий трактуется как затраты на строительство здания - предмета оценки на конкретную дату. В процессе оценки недвижимости возникает проблема оценки устаревших материалов, элементов строения, не соответствующих действующим нормам строительства. В этих случаях рассчитывают стоимость строительства строения (смету) с аналогичной полезностью. При этом оценщик имеет смету затрат на основе стоимости замещения. Сметы могут различаться по величине восстановительной стоимости, а также по степени износа.
Оценка здания по восстановительной стоимости выполняется либо по стоимости замещения, либо по восстановительной стоимости. Выбор вида стоимости для определенного задания эксперт обязан объяснить в отчете для верного понимания итогового результата стоимости.
Стоимость воспроизводства - это смета затрат на строительство копии здания с применением тех же материалов, дизайна, стандартов, проекта и т.д. В практической деятельности смету на воспроизводство определить сложно, поскольку сооружения могут быть выполнены из материалов, не производящихся в настоящее время, не имеющих расценок на требуемую дату. Одновременно стоимость воспроизводства удобна для расчета износа. требует знаний в сфере проектно-сметного дела.
Стоимость замещения - это смета затрат на строительство сооружения с эквивалентной оцениваемому объекту полезностью с применением современных материалов, действующих стандартов, проекта. Использование эквивалента замещения упрощает оценку, поскольку основывается на достоверной информации о строительстве, исключает оценку видов функционального износа, но иные виды старения необходимо рассчитывать.
Классификация затрат на строительство:
- Прямые затраты;
- Косвенные затраты;
- Предпринимательский доход.
Прямые затраты - это капитальные расходы, связанные с созданием строений. Косвенные затраты - это капитальные расходы, косвенно относящиеся к строительству (оплата труда, стоимость кредитов, текущие расходы, сбор за аренду, маркетинговые расходы, продажу). Вознаграждение предпринимателя учитывает вознаграждение за риск своевременной реализации проекта. При расчете стоимости эксперт анализирует прибыль девелоперов, прибыль предпринимателя, равную разности полных затрат на строительство и цены объекта на рынке.
Прямые затраты - сметная стоимость работ по монтажу с учетом прямых, накладных расходов и прибыли организации. Прямые расходы содержат заработную плату, строительные материалы, расходы по эксплуатации механизмов. Накладные расходы определяются по нормативам и включают расходы на транспорт, управленческий аппарат и др. Прибыль подрядной монтажной организации зависит от себестоимости строительных работ, оплачивается инвестором. При расчете расходов подрядной организации учитывает обстоятельства:
- При крупных габаритах здания применяются прочные конструкции. Затраты определяются качеством материалов и работ, поэтому материалы должны быть определены.
- Степень конкуренции подрядчиков на рынке определяет уровень расходов;
- Уровень расходов накладных определяется мощностями подрядчика.
Косвенные затраты - расходы на строительство, не относящиеся к строительному договору, включающие:
- Проектные работы;
- Консалтинг, юридические услуги;
- Финансирование за счет кредита;
- Страхование рисков;
- Налоги в период строительства;
- Затраты на освоение;
- Расходы на маркетинг;
- Административные затраты девелопера и др.
При определении косвенных затрат эксперт учитывает определенные обстоятельства. При оценке недвижимости в условиях неразвитого рынка косвенные затраты содержат дополнительные расходы (маркетинговые, комиссионные, административные и т.д.). Часть затрат определяется объемом строительства, эти затраты оценивают в процентах от затрат прямых, а другая часть определяется типом недвижимости, оцениваются прямым счетом.
Предпринимательский доход — часть стоимости строения на рынке, представляющая прибыль, образующуюся при строительстве с учетом рисков. Доход предпринимателя равен разности цены продажи объекта на рынке и общими затратами. Предпринимательский доход - составной элемент стоимости зданий на рынке. На практике для расчета дохода предпринимателя применяют анализ сделок с объектами - аналогами, определяют нормативный процент дохода, который устанавливается к показателям стоимости (прямые затраты, сумма затрат, сумма затрат и стоимости участка, стоимости проекта).
Таким образом, оценка строений по восстановительной стоимости - удобный, освоенный профессионалами метод оценки недвижимости.
2.2. Восстановительная стоимость основных средств
Восстановительная стоимость – стоимость основных средств в современных условиях, при современных ценах и технике, это стоимость, по которой оцениваются основные средства после проведения переоценки.
Основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов должен быть организован надлежащий контроль за их движением.
Для целей налогообложения объекты стоимостью до 10000 рублей в момент ввода в эксплуатацию единовременно списываются на материальные расходы.
Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
С течением времени происходит отклонение первоначальной стоимости основных средств от первоначальной стоимости аналогичных основных средств, приобретаемых или изготавливаемых в более поздние периоды. Для того чтобы устранить возникающие отклонения и производится переоценка основных средств.
Целью переоценки объектов основных средств является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения их первоначальной стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год, на начало отчетного года, переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка производится путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Под текущей (восстановительной) стоимостью понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. При определении этой стоимости могут быть использованы следующие данные:
– данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
– оценка бюро технической инвентаризации;
– экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
Принимая решение о переоценке основных средств, входящих в однородную группу объектов, организации должны помнить, что в последующем придется регулярно проводить переоценку, чтобы стоимость указанных объектов, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.
Перед проведением переоценки основных средств проводится подготовительная работа, в частности оформляется приказ или иной распорядительный документ о проведении переоценки, подготавливается перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке. В перечне указывается точное наименование объектов, дата их приобретения, сооружения, изготовления, дата принятия объектов к бухгалтерскому учету. Проводится также проверка наличия этих объектов.
В соответствии с п. 46 Методических указаний N 91н исходными данными для переоценки являются:
– первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость, если объект ранее уже подвергался переоценке, по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года;
– сумма начисленной на эту же дату амортизации за все время использования объекта;
– документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января отчетного года.
